En historik - Gnarps förskola
Den nya förskolan i Gnarp har kantats av byggbrister, förseningar, en avbruten entreprenad och till sist en rättstvist. Vi får frågor om hur det kunde bli så här. Här förklarar vi varför det gick som det gick och vad som händer härnäst. (Kortversion längst ner på sidan)
Efter månader av förseningar avbröt kommunen 2022 entreprenaden med Friendly Building Ingrid AB och övertog ansvaret att själva färdigställa förskolan i Gnarp. Besiktningar har sedan dess visat såväl större som mindre byggfel. Felmonterade fönsterkassetter med nedblötning av fasad, felaktig målning och bristande rostskydd av stålstomme på något ställe är exempel. Hissen har dragits med återkommande fel.
100 procent säker förskola
Samtidigt har alla installationer testats och konstaterats säkra och brandskyddet har åtgärdats. Förskolan är i alla delar säker för barn, personal och alla som befinner sig i den.
Hur omfattande är då felen i förskolan? Ja, de är många, men strukturellt bedöms byggnaden som bra. Kostnaden för att åtgärda felen är oklar, men uppgår till miljonbelopp. Pengar som hållits inne från byggentreprenören används nu för att bekosta bristerna, men bedöms inte räcka fullt ut.
Uppgiften om bristerna har lett till diskussioner, spekulationer och frågor. Bland annat om upphandlingen av entreprenaden, om försäkringar fanns och varför den juridiska process som följde inte fullföljdes. Det är relevanta frågor.
Fem färdiga förskolekoncept
Gnarps förskola avropades via SKL Kommentus (numera Adda). Bakom Adda, står organisationen Sveriges Kommuner och Regioner (SKR). Genom upphandling har Adda knutit till sig ett stort antal leverantörer av allt från förnödenheter till byggnader. Syftet är att förenkla för SKR:s medlemmar, alltså kommuner och regioner, som kan avropa från redan färdiga och upphandlade avtal till lägre kostnad.
Förskolan i Gnarp byggdes av Friendly Building Ingrid AB, ett av fem företag som hade avtal med SKL Kommentus för färdiga förskolekoncept i två plan. Till grund för avtalet som förmedlades mellan kommunen och bolaget låg så kallade ”administrativa föreskrifter för kontrakt”. Det är en 18-sidig bilaga som i detalj reglerade entreprenörens skyldigheter och ansvar. Beställarens rättigheter, tid för färdigställande, att lagar följs, att skatter betalas och mycket annat regleras i avtalet, liksom viten om bygget skulle försenas.
Höll inne miljoner från start
Vid entreprenader, mindre och större, krävs bankgaranti eller fullgörandeförsäkring som träder in om bygget av någon anledning inte färdigställs av entreprenören. Det aktuella bolaget lyckades inte ställa någon sådan garanti. Istället löstes det genom att i särskilt avtal innan byggstart hålla inne tio procent, eller drygt tre miljoner kronor, av byggets totalkostnad. Tio procent är normalnivån för bankgaranti eller fullgörandeförsäkring. Det är alltså pengar som kommunen i dag har som garanti och som används för att åtgärda bristerna. Övriga skydd som ansvars- och andra försäkringar fanns i företaget.
Slutbesiktning avbröts
I februari 2022 noterades att byggarbetare inte fanns på plats och att inga arbeten utfördes på förskolan. Signaler fanns om att pengarna var slut. Företaget propsade på slutbesiktning för att få betalt, medan kommunens bedömning var att bygget inte på långa vägar var färdigställt.
Trots det inleddes en slutbesiktning av oberoende besiktningsman, men avbröts då han – liksom kommunen – ansåg att bygget inte var klart.
I det läget talade inget för att förskolan skulle kunna färdigställas av entreprenören. Det i kombination med bolagets skatteskulder ledde till beslutet från kommunen att avbryta entreprenaden. Friendly Building Ingrid AB blev också avtalsstoppad i ADDA-avtalet så att ingen annan kommun skulle råka på samma problematik som vi.
När en entreprenad avbryts gäller inte längre avtalet. Däremot gäller försäkring och garantier för de delar som är byggda, men förutsätter att bolaget existerar. I det läget trädde istället det separata avtalet om de innehållna miljonerna för fullgörandeskydd in. Dessutom innehölls tre miljoner kronor då företaget inte färdigställt i tid och slutbesiktning inte kunde fullföljas. De pengarna kommer nu att användas till att åtgärda brister. Tyvärr är förväntningen att de inte kommer att räcka fullt ut.
Hade kommunen kunnat göra på något annat sätt? Bedömningen är nej, inte när avtalet var undertecknat.
Bolaget utan tillgångar
När bygget stannat av stämdes kommunen av entreprenören som hävdade kostnadsökningar på grund av pandemin. Kommunen hänvisade å sin sida till entreprenörsavtalet och att det ingåtts mitt under pandemin. Motkrav ställdes istället på entreprenören att vite skulle utgå för varje vecka som det kraftigt försenade bygget inte kunde tas i bruk, allt i enlighet med avtalet.
Genom förlikning i tingsrätten enades parterna om att dra tillbaka sina krav och stå för de egna rättegångskostnaderna. Kommunen bedömde att en fortsatt juridisk process bara skulle leda till högre rättegångskostnader mot ett bolag som saknade ekonomiska tillgångar. Det fanns helt enkelt inget att hämta. Friendly Building Ingrid AB är nu försatt i konkurs.
I samband med nybyggnationer och större renoveringar förekommer ofta så kallade ÄTA:or. ÄTA-arbeten står för ändring, tillägg och avgående. Det handlar om åtgärder som beställs eller behöver läggas till utanför den avtalade entreprenaden. I fallet med förskolan i Gnarp fanns fram till att entreprenaden avbröts inte särskilt många av kommunen beställda ÄTA:or. De tillägg och avdrag som kommunen beställt fram till att entreprenaden avbröts hade reglerats.
Åtgärder påverkar inte verksamheten
Bedömningen i dag är att den slutliga kostnaden för förskolebygget kommer att ligga marginellt över den ursprungliga kalkylen. Tillkommer gör de juridiska kostnaderna på grund av bolagets stämning i tingsrätten. I bedömningen för slutkostnaden ligger den innehållna garantin för fullgörandeskydd, innehållna betalningar till entreprenören på grund av förseningar och ÄTA:or som inte aktualiseras.
Varför ställer vi då inte krav på Adda (SKL Kommentus) som förmedlade kontraktet? Teoretiskt sett skulle det vara möjligt, men kräver i så fall en juridisk process med en i högsta grad osäker utgång. Addas färdiga ramavtal är en mycket bra tillgång. De ger generellt lägre kostnader för inköp av varor och tjänster i vår och i alla andra kommuner och regioner.
För att bringa reda i hela den här historien har omfattande besiktningar genomförts och i flera fall åtgärder. Kommande åtgärder kan göras medan lokalerna är i bruk och utan större störningar på förskoleverksamheten. Vissa åtgärder kommer att ske sommartid då färre barn är på skolan.
Frågor och svar om Gnarps nya förskola
Är byggnaden säker?
Byggnaden och lokalerna är helt säkra. Inga säkerhetsbrister finns för barnen, personalen eller andra som befinner sig i dem. Alla installationer är kontrollerade och brandskyddet fullgott.
Vilka är felen?
De är framför allt många. Bland de större kan nämnas felmonterade fönsterkassetter med nedblötning av fasad, felaktig målning och en krånglande hiss. Mindre kan vara brister i mattskarvar och liknande. Strukturellt bedöms byggnaden bra. Vår egen personal inspekterade stålstommar och isoleringsförfarande på plats i fabriken.
Har alla fel upptäckts?
Det går inte med säkerhet att svara på. Det finns risk att fler fel upptäcks i samband med åtgärder.
Upphandlingen
Gnarps förskola avropades via SKL Kommentus (numera Adda). Avrop görs av redan färdiga och upphandlade avtal. Leverantörerna är granskade och godkända av Adda så att de är solida och inte har skatte- eller andra relevanta skulder. Friendly Building Ingrid AB hade inga kända skulder eller restföring av skatter eller avgifter vid avtalstillfället.
Varför byggdes förskolan i två våningar?
Tomtens utrymme möjliggjorde bara en tvåvåningsbyggnad. SKL Kommentus erbjöd fem tvåvåniga förskolekoncept från fem olika leverantörer.
Varför valdes inte en lokal byggfirma?
Avrop via Adda sparar förutom pengar också tid. Upphandlingen är framtagen för att kommuner ska slippa projektera egna byggnader. Den processen kan kosta uppemot 15 procent av produktionskostnaden, men ingick i avropet. I små kommuner utan tydliga lokalplaneringsprocesser uppkommer ofta fel som inte så lätt går att åtgärda. De är alltså inte byggfel utan planeringsfel.
Fanns fullgörandeförsäkring/bankgaranti?
Nej. Det löstes genom innehållande av tio procent av totala byggkostnaden, vilket är normalt för en bankgaranti.
Fanns ansvars- och andra relevanta försäkringar?
Ja.
Varför avbröt kommunen entreprenaden?
Bygget stod stilla, signaler fanns om att företaget inte hade pengar till material eller löner. Samtidigt fanns brister i utförande. Bedömningen var att bolaget inte hade kapacitet att bygga färdigt. Dessutom fanns nu skatteskulder, vilket i sig var ett brott mot avtalet.
Vad kommer det att kosta att åtgärda felen?
Det är oklart. Så långt de räcker kommer pengar som hållits inne från entreprenören att användas. Kommunstyrelsen har avsatt tio miljoner kronor, men förhoppningen är att det blir billigare.
Varför har kommunen betalat för en bristfällig byggnad?
Det har vi inte till fullo gjort. Betalningar har hållits inne från entreprenören, bland annat som ett fullgörandeskydd. Pengar som nu används för åtgärder på byggnaden.
Hade inte kommunen kunnat fortsätta den juridiska processen istället för att förlikas?
En fortsatt process hade lett till högre rättegångskostnader och sannolikt inte ett annat resultat. Företaget saknade nämligen tillgångar, och då är en vunnen tvist inte mycket värd.
Är det risk för liknande problem med hallbygget och nya särskilda boendet?
Nej. Hallbygget följer tidplanen. Även projektet med nytt boende följer planen, där pågår markarbeten. I bägge projekten finns bankgarantier och fullgörandeförsäkringar. Företagen bakom har också lång erfarenhet av större offentliga byggen.